Article 6 - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »
Commentaire de l'article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Dans sa décision n°94-359 DC du 19 janvier 1995, le Conseil Constitutionnel énonce que « la possibilité de disposer d’un logement décent est un objectif à valeur constitutionnelle » (§7). Il en résulte ainsi au Parlement et au Gouvernement la charge de déterminer, dans la limite de leurs compétences respectives, les modalités de mise en œuvre de cet objectif à valeur constitutionnelle. La notion de logement décent est très présente en droit interne. Plusieurs textes de loi ont tenté d’y atteindre. Par exemple, la loi n°2007-290 de mars 2007 instituant le droit au logement opposable (DALO), qui consacre le droit à un logement décent pour toute personne qui réside, en France, de façon régulière et dans des conditions permanentes, et qui n’est pas en mesure d’y accéder par ses propres moyens.
En l’espèce, l’article 6 de la loi n°89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs (révisée par la loi n°2018-1021 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) contribue, elle aussi, à mettre en œuvre cet objectif. En effet, l’obligation de disposer d’un logement décent s’applique à la matière locative, et incombe exclusivement au bailleur (alinéa 3 de cet article), lequel encourt, le cas échéant une condamnation au civil en dommages-intérêts au titre de l’inexécution de son obligation (art. 1231-1 du Code civil).
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462 dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent » et détaille, ensuite, les critères d’un tel logement. Ces derniers sont cumulatifs et sont au nombre de quatre : il ne doit pas faire courir un risque manifeste pour la santé ou la sécurité physique ; doit être exempt de toute infestation d’espèce nuisible ou parasite ; doit satisfaire un critère minimal de performance énergétique ; et doit être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Les obligations du bailleur selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989
En vertu de cet article, le bailleur est soumis à plusieurs obligations :
- Le logement qu’il loue au locataire doit être en bon état d’usage et de réparation, tout comme les équipements qui sont mentionnés dans le contrat de location.
- Le bailleur est tenu d’assurer à son locataire la jouissance paisible du logement, notamment en le garantissant des vices et défauts pouvant y faire obstacle et, à ce titre, le bailleur commun à plusieurs preneurs est responsable, à l’égard de l’un, du trouble causé par l’autre (Cass. 3e civ. 23 mai 2019, req. n°18-10.034).
- Il doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage que le contrat prévoit, et doit y procéder aux réparations (autres que locatives) nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. ;
- Il ne peut pas s’opposer aux aménagements que le locataire réalise, à condition que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
En cas de manquement à ces obligations, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en invoquant le cas de force majeure (événement à la fois irrésistible, imprévisible et extérieur) ou la faute du preneur, cause d’exonération dont il lui revient, toutefois, d’apporter la preuve.
Qu'est ce qu'un logement décent au sens juridique ?
De son côté, la Cour de cassation a été amenée à évaluer les critères d’un logement décent, d’un bien meublé et ce qui les distinguait.
Par exemple, dans son arrêt de Chambre Civile rendu le 26 janvier 2022 (req. n°20-18.553), la Cour a considéré que, lorsqu’un logement décent possède les meubles permettant au locataire de satisfaire aux besoins élémentaires de la vie quotidienne (« (…) notamment d’une couette ou d’une couverture, d’un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, d’un four ou d’un four à micro-onde, des ustensiles de cuisine, des luminaires, d’un matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement »). Le bien loué pouvait être considéré en tant que logement meublé. Ce type de bien semble donc a priori relever d’une catégorie supérieure à celle du seul logement décent.